Die MaBV feierte im vergangenen Jahr ihr 50-jähriges Bestehen – die erste Fassung stammt vom 20.06.1974. Auch ein halbes Jahrhundert später bleibt die Verordnung hochaktuell: steigende Zinsen, Marktunsicherheiten und strengere Anforderungen stellen Bauträger wie Prüfer vor neue Herausforderungen.
Wie sich die aktuelle Zinsentwicklung und die Lage am Bauträgermarkt auf die MaBV-Prüfung auswirken, erfahren Sie Ende September im Seminar „Prüfung nach § 16 MaBV„. Vorab geben wir Ihnen im Interview mit unserem Referenten WP Jörg Rompf einen Einblick, ob und welche Neuerungen es rund um die MaBV-Prüfung gibt.
wp.net: Lieber Herr Rompf, die erste Fassung der MaBV stammt aus 1974, die MaBV wurde dieses Jahr also 50 Jahre alt. Wie hat sich der Bauträgermarkt und die Prüfung in den letzten Jahren für die Prüfer entwickelt?
Jörg Rompf: Insgesamt lässt sich feststellen, dass die Bauträger und auch Baubetreuer in den zurückliegenden Jahren insgesamt professioneller auftreten. Sie sind sehr gut organisiert und die MaBV ist mehr als „nur“ vier Buchstaben. Die Organisations- und Sicherungs- und Aufzeichnungs- und nicht zuletzt die Prüfungspflichten nach der MaBV werden verstanden und auch im höchsten Maße eingehalten.
Die Prüfungsberichte sind i.d.R. nach der MaBV bei der zuständigen IHK einzureichen (hier ergibt sich die Möglichkeit in entsprechenden Portalen der IHKs die Prüfungsberichte direkt hochzuladen). Die IHKs haben auch entsprechend das Personal zur Durchsicht /Auswertung dieser Prüfungsberichte aufgestockt. Deswegen ergeben sich auch vermehrt Rückfragen an den Bauträger sowie auch an den Prüfer.
wp.net: Was hat sich am Geschäftsmodell der Bauträger in den letzten Jahren geändert?
Jörg Rompf: Wie bereits oben dargelegt; werden die Bauträger und Baubetreuer in der gesamten Abwicklung immer professioneller und es macht richtig Spaß „prüfen zu dürfen“.
Da einfach der Sinn und Zweck der MaBV verstanden wird. Hinzu kommt, dass auch die finanzierenden Banken sehr oft ein monatliches Reporting verlangen. Dieses Reporting ist schon eine Art Controlling Reporting und sehr an MaBV-Vorschriften angelehnt, es spricht nichts dagegen, sich auch diese Unterlagen für Zwecke des Prüfungsnachweises zeigen zu lassen. Es lässt sich auch feststellen, dass auch hier eine Konzentration am Markt stattgefunden hat und die operativ tätigen Bauträger einfach stärker aufgestellt sind.
wp.net: Der Bauträgermarkt ist aktuell bundesweit eingebrochen, München hatte zuletzt einen deutlichen Rückgang. Die Gewinnmargen für Projektentwickler sind rückläufig. Der Branchenumsatz der Bauträger wird für 2025 um 3,4 % auf 24,3 Milliarden Euro sinken. . Welche Entwicklung und auch Auswirkungen hat diese wirtschaftliche Entwicklung für die Prüfungsstrategie und den Prüfern?
Jörg Rompf: Dies ist eine sehr berechtigte Frage. Es sind ja auch einige große Bauträger in die Insolvenz gegangen. Hier ist es nach meiner Einschätzung ganz wichtig, dass wir im Rahmen die „richtige“ Verwendung der hereingenommenen Gelder bzw. Vermögenswerte im Detail überprüfen.
Es gibt aber bei uns bei den mittelständischen Bauträgern auch einige Gesellschaften, die eben im Jahre 2024 und 2025 so gut wie gar nicht am Markt aktiv waren; hier gibt es dann auch entsprechend weniger zu prüfen.
wp.net: Bis Anfang 2020 erwarben Käufer lange vor Baubeginn wegen der Preissteigerungen die Wohnung / das Haus. Wie wirkt sich die Zinserhöhung auf das MaBV-Geschäftsmodell und auf die Prüferlandschaft aus? Worauf muss der Prüfer hier besonders im Prüfungsansatz achten? Auch gerade vor dem Hintergrund, dass sich der Markt seit Corona sehr stark verändert hat und deutlich rückläufig ist. Ist etwas bekannt geworden, um die Entwicklung der MaBV-Prüfungshonorare? Was gibt es dazu Neues?
Jörg Rompf: Wichtig ist weiterhin zu überprüfen, ob die relevanten Vorschriften der MaBV eingehalten worden sind; hier denke ich im Konkreten an den Abruf der Raten. Arbeitet der Bauträger vielleicht mit einer Bürgschaft, dann sind jeweils entsprechende Prüfungsschwerpunkte zu setzen und dies ist dann entsprechend in dem Prüfungsbericht zu dokumentieren.
Wie bereits oben dargelegt, gibt es bei kritischen Bauträgern auch mehr zu prüfen und dies sollte sich auch im Prüfungshonorar wiederfinden. Aber gerade bei den mittelständischen Bauträger, die sich auf Grund der aktuellen Marktsituation zurückhaltend verhalten haben, wird weniger zu prüfen sein und dementsprechend auch ein geringeres Prüfungshonorar zu Diskussion stehen.
wp.net: Verändern sich die Prüfungsschwerpunkte, wenn die Zinslandschaft (steigende Zinsen) eine andere geworden ist. Ergeben sich hier Änderungen für den Prüfer und in welchem Prüffeld?
Jörg Rompf: Viele mittelständische Bauträger haben auf Grund der hohen Zinsen ihr Geschäft zurückgefahren. Die noch größeren aktiven Bauträger sollten mit der berufsüblichen kritischen Grundhaltung geprüft werden. Grundsätzlich sollte sich aber im Ablauf und im Rahmen der Durchführung der Prüfung nach der MaBV und in der Berichterstattung erstmal keine wesentliche Änderung ergeben. Viel wichtiger ist doch, dass die richtigen und relevanten Prüfungsschwerpunkte gesetzt werden und die Prüfungsnachweise ausreichend und angemessen sind.
wp.net: Wenn die Risiken mit der Zinserhöhung für den Käufer steigen, sinken die Wohnungskäufe und die Bauverträge. Da jedoch gegenwärtig keine großen Steigerungen bei den Zinsen zu verzeichnen sind und daher auch die Kaufanfragen für Immobilien z. B. in München aktuell eine starke Erholung zeigen und sogar Spitzenwerte erreichen, besonders bei Einfamilienhäusern, was die Nachfrage sogar auf ein Niveau des Boom-Jahres 2021 hebt. Sind somit die Preise wieder gestiegen, nachdem sie seit Anfang 2023 gesunken waren. Experten erwarten, dass dieser Aufwärtstrend und steigende Immobilienpreise im Wohnungsmarkt anhalten werden. Welche Prüffelder werden vor diesem Hintergrund in der Prüfung 2025 für Prüfung 2024 wichtig sein?
Jörg Rompf: Ich denke hier ist ein ganz wichtiger Punkt, dass der Ratenabruf entsprechend der MaBV erfolgt und dieser Abruf auch dem tatsächlichen Baufortschritt entspricht. Dies bedeutet, dass hier ein Prüfungsschwerpunkt auf die jeweiligen erhaltenen Nachweise über den erreichten Bautenstand gelegt werden sollte. Hier sollte man auch die Bautenstandsberichte der finanzierenden Bank mit hinzuziehen.
wp-net: Gibt es die Negativerklärung noch? Was hat der Prüfer mit dieser Erklärung zu tun?
Jörg Rompf: Selbstverständlich gibt es die Negativerklärung noch! Jeder Gewerbetreibende, der die Erlaubnis nach § 34c GewO hat und als Bauträger und / oder Bauträger am Markt tätig ist, muss entweder für das vorangegangene Geschäftsjahr einen Prüfungsbericht nach § 16 MaBV oder eben eine sogenannte Negativerklärung einreichen.
Grundsätzlich kann diese Negativerklärung eigenständig von dem Gewerbetreibenden erstellt und bei der Aufsichtsbehörde eingereicht werden.
Der neue IdW PS 830 n.F. stellt klar, dass die Negativerklärung von dem Gewerbetreibenden im eigenen Namen abgegeben wird. Sie ist nicht prüfungspflichtig. Der Prüfer kann aber zu dieser Negativbescheinigung einen Bericht abgeben. Diese Thematik werden wir auch etwas ausführlicher in unserem Onlineseminar darstellen.
Lieber Herr Rompf, vielen Dank für die vielen fachlichen Hinweise. Es lohnt sich auf jeden Fall, Ihr MaBV-Seminar zu besuchen.
